日期：2010-12-18　17:57:07

　　第十三章购房时机与购房区域
　　这天，易建文打来电话，说慧慧周五、周六出差，希望周五晚上去陶奇家睡一晚，陶奇表示欢迎。周五，易建文来到陶奇家，他是专程来请教在北京买房的事的。
　　易建文对陶奇说：“我跟父母提了在北京买房的事，他们都表示支持。只是说现在顶多只能拿出两万块钱。”
　　“前几年，一些民营开发商针对某些专业投资客，以虚抬售价的方法，可以让他们零首付购房。但是，当前楼市过于火爆，零首付的情况已经绝迹了。两万元肯定是不够首付款，想买房你要赶紧筹钱。”陶奇说道。
　　易建文问：“你上次提到因为市里供地减少，房价每年会上涨20%，所以我必须尽快买房，是这样的吧？”

　　“我可能要上调预测的房价涨幅了。我所在的公司上周在土地市场拿了一块土地，让我更了解土地市场了。现在看来，土地价格的年升幅将超过20%，面粉涨价速度加快了，面包的价格一年之内就会跟上。”
　　“04年上海的房价曾经下跌，北京会不会也出现这种情况？”
　　“北京的房价一年内不可能下降了。房价和股价有相似之处，都有起伏，价格在谷底时买进是最合适的。房市和股市又有不同的地方，股价有涨有跌，房价总体却是上涨的。在经济学图表中，我国房价是倾斜向上的直线和波浪线的叠加。”陶奇说着，示意性的在纸上画了一条倾斜向上的波浪线，然后说道，“在这个曲线中，只有相对谷底和相对峰顶，而其中的拐点往往是某项政策的出台，比如说，04年上海房价的下跌，是起始于上海收取房产增值税政策的推出。在成熟的房地产市场中，只要经济在发展，价格总体趋势是平稳向上的。我国房地产市场应该说是正在成熟中，还可能出现暴涨暴跌的情况。”

日期：2010-12-18　17:58:23

　　“那什么时候才是最好的购房时机呢？”易建文分明有些着急了。
　　“在相对谷底的地方买进房产是最合适的。这个时期，刚性需求的客户都在持币观望，市场交易量很小，这时的房价处于相对低点。不过，最近的一个谷底已经过去了，那就是04年四五月份金融和二手房交易政策出台的6个月后，也就是04年底。
　　现在的房市已经脱离了相对谷底，正处于爬坡阶段。现阶段的特征是：房屋供不应求，交易量在增加，租金和售价同步上升。
　　现在还难以预测，市场何时到达相对峰顶，今年应该是不会出现了。房价在到达相对峰顶之前，自住客户越早买房越好。”
　　易建文点点头，一会儿以后，又怀疑的问道：“房价这么涨，我这么点钱，还能够买得起房子吗？”

　　“像你这种情况，如果现在不赶紧买一套房子，以后就不可能再买得起北京的房子了。现在的房价就像一群呼啸向前的汽车，你只有赶紧搭上一辆，才能保证不掉队，以后要想换乘另外一辆车才有可能。”
　　“我这种条件能买什么样的房子呢？”易建文问道。
　　“你要买的房子必须满足一个条件，升值速度必须超过其他房子的平均水平，这样才能保证你不掉队。房子买在什么位置不重要，可以是昌平，也可以是密云，甚至是外地，关键是要搭上一辆跑得快的车。你现在的月供条件适合买超小户型，也就是零居户型，这种房子总价最低。我这间房子也算是超小户型。”
　　易建文再次做出他招牌式的用手背擦汗的动作，小心翼翼的问道：“五环边的房子能买得起吗？”
　　“北五环的可能买不起了。我估计北五环以南、南三环以北、东西四环之间的房子你都买不起了，你回家在网上查找这个区域之外的房子吧，要求总价20万以下。”陶奇说道。

　　那晚，陶奇还和易建文聊了一些轻松的话题。当陶奇听说慧慧的父母至今还不知道易建文这号人的时候，陶奇轻轻皱了一下眉头。
日期：2010-12-18　20:45:52

　　天建地产应该派驻的人最终没有来到宝城公司，因为他们碰到了双方合作合同中的“不可抗力”。六月，正当宝城别墅项目的方案设计正在如火如荼展开的时候，国家为了调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，推出了“国六条”。
　　“国六条”细则中规定：“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”
　　宝城的别墅项目还在做方案设计，设计方案都还没有申报，自然属于“要求进行套型调整”范畴，北京市政府已经停止受理一切牵涉到独栋别墅的项目的审批。于是，在宝城别墅项目方案设计完成之后，宝城的人马只能先马放南山，静等别墅项目的政策细则落实。苏总在宝城虽然挂着总经理的职务，也只是偶尔来宝城公司开会，平时主要在天建地产上班了，宝城公司的日常工作由赵辉主持。陶奇督促设计院出完项目方案设计全部图纸以后，同大伙一起闲了下来。他不禁有些窃喜，前期部经理的位置空着总比有人占着好。

日期：2010-12-19　11:14:12

　　一周后，易建文带着十几个打印出来的楼盘简介找到陶奇，希望陶奇帮他挑选。
　　看到这堆楼盘资料，陶奇感到自己的脑袋变大了好几倍。他冷静了一下，问易建文：“你选好购房区域了吗？”
　　“没有啊。买房先要确定购房区域的吗？”
　　“没错，是我上回没跟你说清楚。事实上，选房应该遵循由大选到小的程序，先选城市，接着选区域，然后选楼盘，最后选户型。”
　　看着易建文期待的眼神，陶奇接着说：“先说选城市，越大的城市房价升值越快。这是因为越大的城市对人才和资金越有吸引力，经济发展快，市场对房子的需求也越大，房价自然涨得快。
　　对同一城市的不同地段来说，道理是一样，工作机会越集中的地段房价升得越快。因为工作机会集中的地方也就是资金和人才集中的地方。现代社会，生活节奏越来越快，所有的人都不愿意在路上花上太多的时间，都愿意花代价住在单位附近，这就是为什么每个城市CBD房价都是该市房价最高的原因。
　　举一个北京的例子。北京以前有四大“卧城”：望京、奥北、清河、亦庄，四个地方的房价以前都增长缓慢。近两年来，望京睡醒了，房价一年涨一千多，为什么？因为随着望京交通的改善，摩托罗拉、爱立信等公司开始进驻望京，其他工作机会也多了，所以房价也就涨了。挑选住宅的时候，我们需要更多的考虑它的大气候——区域，因为城郊一年涨20％，CBD没准一年涨40%。”
　　易建文一直仔细的听陶奇说话，这时附和道：“听你这么一说，我总算明白什么区域房子升值快了。不过，现在就业机会多的区域——比如CBD——房价都已经很高了，我根本买不起。那我该怎么办呢？”
日期：2010-12-19　14:48:47

　　“我说得尽兴，都忘记你的具体情况了。以你的情况，现在买的是过渡房，必须特别看重这套房子的升值速度，否则就会失去以后将它换成更大的房子的机会。
　　选择购房区域，如果看重区域房价的增值空间，可以有两种思路：

　　一种是选择城市中心区域，比如北京东西四环之间、北五环以南、南三环以北的区域。城市中心区域做为城市的主体，已经发展成熟，各项配套齐全，地铁等新的交通规划也会首选该区域。而且城市中心区域也是就业机会最集中的区域，不愁没有持续的需求；加上该区域的土地有限，供不应求，形成了房屋的稀缺性。所以城市中心区域的房价涨幅往往大大高于郊区房价平均涨幅，而且高增长率能长年维持。

　　第二种思路更适合你，就是选择规划改善区域。前面说的城市中心区虽然能保持高房价涨幅，但是往往不是一个城市房价涨幅最高的区域，房价涨幅最高的区域往往是属于某个时期的规划改善区域，例如今年年初通车的莲石快速路沿线和两年前的望京区域。当某个区域的规划（尤其是交通规划）有改善的时候，特别是因此导致从该区域上班更方便的时候，该区域的房价会在规划公布和规划开工两个时期猛涨，而规划完工后的一段时期房价会停滞。因此，对于规划改善区域，最佳的购房时期往往是从规划定局到规划公布的这段时期。而要把握这个时间段，是需要我们花工夫去打听的，免费的午餐也是需要人们花精力去寻找的。

　　上述的这两种区域，城市中心区域适合自住或中长期投资，规划改善区域更适合过渡居住或短期投资。”
　　易建文问道：“那我现在应该赶紧去查询规划方面的消息，尽快确定购房区域，对不对？”
　　“对头。”
　　房老师语录：

　　在经济学图表中，我国房价是倾斜向上的直线和波浪线的叠加。在这个曲线中，只有相对谷底和相对峰顶，而其中的拐点往往是某项政策的出台。在相对谷底的地方买进房产是最合适的。这个时期，刚性需求的客户都在持币观望，市场交易量很小，这时的房价处于相对低点。房价在到达相对峰顶之前，自住客户越早买房越好。
　　选房应该遵循由大选到小的程序，先选城市，接着选区域，然后选楼盘，最后选户型。
　　选择购房区域，如果看重区域房价的增值空间，可以有两种思路：一种是选择城市中心区域，第二种思路是选择规划改善区域。