“既然大家都迫切的想了解，我就先给你们说一个寓言故事，这个故事是咱们公司董事长房老师告诉我的。”

　　张红宇再喝了一口水，说道：“这则寓言的名字叫做‘地主、孙子与长工’。
　　以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着。
　　一天，地主召集他的所有孙子，说道：长工们这几年手上有点钱了，他们住我的房子，每月交租子，不划算，反正他们会永远住下去，我干脆把房子卖给他们，起个名堂叫做——公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来。不过，以前你们代我收取的租金，我不知道是该取消还是该怎么办？一个孙子说：我们可以照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，也不用孙子们上交租金了。孙子和长工们都很高兴。

　　过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，地主又召集孙子们，说：长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，你们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人。地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽；地主卖了好些房子，又赚了好多钱。

　　又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，地主又召集孙子们，说：咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅和高级公寓，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔。孙子们说：长工们不干怎么办？地主说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，你们再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫安置房，给他们修个马车道让他们到那边买房住。孙子们说：他们钱不够怎么办？地主说：从咱家的钱庄借钱给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险。地主又实行了，长工们拿到钱，安置房却只建了一栋，长工们只好排队等房子，等不急的长工只好花大价钱购买孙子们修建的房子，房价涨了，孙子们挣了好多钱，都变成大款了。

　　看到孙子们都发了，地主坐不住了，召集孙子们，说：你们以后建房子的土地，不能再低价给你们了，以后必须定期从我手上购买，你们卖房子得的钱，我就可以不管了。孙子们高兴的答应了。等到地主卖地的日子，孙子们都到齐了，却发现地主一次只卖一块地，众孙子只好竞相出高价，土地价格飙涨了；建出来的房子少，没地方住的长工多，房子自然就涨价了。买不起房的长工像最开始一样，租房住，直到永远。”

　　包括陶奇在内的听众都若有所思，等着张红宇继续，没想到张红宇拍拍衣服，说道：“这则寓言说完了，时间也到。大家休息十分钟，接着由市场总监王育琨介绍市场调查方面的内容。”
日期：2010-12-13　15:01:29

　　陶奇是带着问题来听讲的，有些问题在张红宇授课中已经给出了答案，有个问题却一直不曾涉及，陶奇是个爱钻研的人，对不明白的问题他总想找到答案。陶奇赶紧两步并一步追到张红宇身后，张红宇刚走出会议室，陶奇就瞅空对他说：“张总，我有个问题，想向您请教一下。”
　　张红宇停下脚步，回过头来。陶奇问道：“我发现政府公布的北京市商品房均价与单个楼盘房价的实际涨幅之间差距很大，比如：我查到2004年北京住宅均价6030元/平方米，比前年上涨6.29%；而望京的新房价格至少上涨了20%，四环内涨得更多。您说，这是怎么回事？”
　　张红宇答道：“这是正常的现象。去年北京卖出四套房子，两套10000元/平米，两套5000元/平米，均价就是7500元/平米；今年，北京所有房子都涨了10%，卖出了三套房子，一套10000元/平米，两套5000元/平米，均价甚至下降到了6700元/平米。因此，城市的商品房均价只是个数字，没有太多参考价值，真正有参考价值的是具体楼盘的升值轨迹。” 张红宇跟陶奇说话时，声音依然尖亢，话音一落，空旷的走廊里立刻变得鸦雀无声。

　　陶奇听后如梦方醒，他从没想过从这个角度看问题。
日期：2010-12-13　15:37:34

　　听完这半天的培训内容，陶奇发现房老师的公司里藏龙卧虎，讲课的老师都是房地产某一方面的专家，让陶奇受益匪浅。自那以后，只要宏业公司有培训，陶奇一定参加。其中的一些培训内容很专业，陶奇就先囫囵吞枣，听个大概，课后再将培训的录音调出来，想办法完全弄明白。尽管这样培训次数不多，还是让陶奇了解了房地产市场的很多内容，让他开始以专业的眼光关注房地产市场。
　　房老师语录：
　　房子的价格是土地价格和房屋价值的总和。一般情况下，土地价格的上升大大超过房屋价值的贬值，两者的总和造就了房子的升值。这就是房子升值的实质。

　　城市的商品房均价只是个数字，没有太多参考价值，真正有参考价值的是具体楼盘的升值轨迹。
日期：2010-12-13　16:56:27

　　第九章一次绝好的投资机会
　　八月中旬，陶奇听完宏业公司的一次培训的第三天，北京房地产市场又出了一个地王，是清河区域的毛纺厂地块，拍卖成交价是25.65亿元，算成楼面地价(注释9-1)略高于每平方米3500元。换做以前的陶奇，根本就不会在意这条新闻，因为在这一年时间里，北京已经拍出了好几个地王了。
　　这一次，陶奇运用了一下培训中学到的知识，心算了一下：北京的房屋建设成本加上销售成本，高层住宅大概是3500元左右，那么一年多以后，毛纺厂地块上建成的住宅售价将在7000元/平方米以上。不可能吧，陶奇记得几天前听一位同事夏建国说起，他去清河看新房楼盘，几个楼盘的价格都在5500元/平方米左右，夏建国还抱怨说价格太高了。陶奇赶紧找到夏建国，把自己的判断告诉了他。
　　夏建国听完陶奇的分析，说道：“高层住宅的成本3500是从哪里来的？”
　　陶奇不想让同事知道他几次请假的真正原因，说道：“是听一位房地产业内人士说的，不过他跟我分析了房屋建设成本和销售成本的详细构成，我觉得很在理。”

　　“那些房地产业内人士就知道忽悠人买房，他们说的话不太靠谱。”
　　“但是如果他分析正确的话，现在不是买清河地区房子的好时机吗？”
　　“我不相信清河的房子能涨到7000，那里堵车那么厉害。”
　　“清河毛纺厂地块的土地价格已经高于3500了，这说明清河其他楼盘的土地价格是被低估了，被低估的商品迟早会升值的。”
　　夏建国有些不耐烦道：“我买房是为了自住，可不是为了投资。”
　　看到夏建国完全不认同自己的观点，陶奇识趣的走开了。与夏建国短短几句对话，却使陶奇意识到清河区域有一个绝好的房产投资机会，不过对此他还不能完全确定。
　　注释9-1：
　　楼面地价是指土地总价除以土地拟建总建筑面积得出的数值，表示建成后的每平方米房子的平均土地成本。