“80后”的年纪是21至30岁。他们是普工队伍的主力军。因为生在改革开放后,衣食无忧,1979年后实行独生政策,家庭人口减少，父母有能力供养他们上学,不少人是大中专生,不愿意干普工。他们之中即使是中小学文化程度,也是见多识广,花钱随便,吃苦耐劳性较差,所以适合并且愿意干普工的人数大为减少。

　　“90后”的年纪是11至20岁。九十年代计生政策已落到实处,“人口红利”到“90后”就结束了。他们之中许多是在城里的甜水里泡大的,文化程度更高,生活半西化,思想受社会污染更多,适合并且愿意干普工的总人数更少。
　　目前城市化率大约是45%。但是，高房价、40岁后难以找到工作和身体原因，使得许多人最终会回到农村。现有农村人口基本属于老弱病残及留守儿童。城市化进程已经基本上被高房价扼杀了。
　　城市化率不能显著上升，新进城的基本是无效自住刚需,那么大量闲置房和每年开发商超量的新供给就难以消化,严重供过于求必然导致房价下跌。

日期：2010-03-18　14:24:40

　　十九.租售比奇高,70年住房出租,一分钱也没有赚到。
　　2010年初，在二线城市的E市的某地段，炒房客张三买第二套住房做投资，普通一手房100平米，总价140万元（包括税费）。用于装修、家具、家电5万元 + 首付42万元 + 按揭98万元 + 20年按揭利息39万元 = 总共花钱184万元。
　　这套100平米的新房，目前的月租价大约是0.27万元 * 11个月 = 每年租金毛收入2.97万元 - 平均每年0.35万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等费用 = 【每年租金净收益】为2.62万元 / 11个月 = 扣除费用后实际落入口袋的【每月租金净收益】为0.238万元。
　　带装修的总房价145万元 / 月租金0.27万元 = 炒房客张三所买的一手房的【国际标准的租售比】为537个月。国际标准的租售比是200至300个月，即合理的总房价应该是200个月至300个月的租金就能收回总房款。
　　计算租售比时,取值“租金毛收益”不合适,取值应该是“租金净收益”,才能准确地反映买房者的实际盈利率，如实反映住房的合理价格。【有考虑成本的租售比】 = 总花钱184万元 / 每月租金净收益0.238万元 = 773个月。773个月 / 每年11个月出租有效期 = 出租70年才能收回184万元。
　　就是说，2010年初追高买房做投资70年，花184万元，在住房和土地使用权都化为乌有、一分不值后，房主的“口袋里”实际见到的钱仍然是184万元，一分钱也没有赚到。

　　首付款42万元 + 装修5万元 = 现金47万用于其他投资70年，每年复利百分5，47万元乘以70个1.05，等于70年后口袋有1430万元 + 按揭98万元 + 20年按揭利息39万元 = 投资其他项目70年有1567万元 - 回收184万元 = 买第二套住房做投资少赚1383万元。亏本生意沒人做,一旦许多人醒悟,熊市就来了。
　　这就是【有考虑成本的租售比】很高的恶果，这就是货币被掺进1桶水而房价被掺进5桶水的真相，这就是【有考虑成本的租售比】奇高必然导致房价下跌的原因。如果改为你的数字，一定会大彻大悟。
　　租售比在中国能适用吗？为什么70年的每月租金总是按照0.27万元在计算？
　　1.有人强调中国城市化的情况特殊，但是住房已供过于求。每年新建的有百分60被囤积,属于过剩增加。高房价已经导致企业不景气和民工荒,使得城市化放慢.放慢的时候，租价是不涨不跌，甚至下跌。
　　2.有人强调我们有通货膨胀，但是通货膨胀是全球性的，难道全球都不能应用租售比？人民币被掺进1桶水，房价被掺进5桶水,房价已透支了10年的通货膨胀。如果真的出现恶性通货膨胀，外资就会出逃，民工回乡,城市萧条,房租必然下跌。
　　3.虽然可能通货膨胀，虽然房价可能上涨，但是，租金的上涨却我行我素，每年只能提价增收0.11万元(每月0.01万元)。经济不景气，租民增加收入很少。增加的收入大多被房价上涨导致的通货膨胀吃掉了。租房是买方市场，所以今后每年租金上涨0.11万元是很困难的事。正俯强势，房东支付能力强，所以每年增加的物业税从总体上说，数量和速度高于租金的增加。

　　4.股市里的市盈率计算都是按近一二年的数据来计算。如果你一定要按照70年的变化不定的数据来计算租售比，博士也数不清。
　　5.西方国家的土地具有无期限的所有权，他们计算出租年限可以大于140年，我国计算租金只能70年，所以我国的租售比可以取值300个月，不应该超过300个月。300个月 / 12个月 = 25年。35年后就拆迁了，你做生意，不给下家留一些利润空间,下家肯接手吗？
　　6.后面10年，已经是破旧房，装修费用会增多，租金难以提价，每年闲置时间增多。
　　7.许多人认为炒房赚的主要是房价上涨的差价。牛市的后面必然有熊市，房价下跌时，租价也会下跌。房市已经相当于股市6000点，即使上涨见到10000点，还不是要回到3000点。
　　用租售比来计算合理的房价。

　　国际标准的租售比是200至300个月，即合理的总房价应该是200个月至300个月的租金就能收回总房款。
　　扣除费用后实际落入口袋的【每月租金净收益】为0.238万元 * 300个月 = 72万元 - 装修、家具、家电5万 = 合理的毛坯一手房总价为67万元 / 100平米 = 二线的E市的二等地段的毛坯一手房的合理单价是0.67万元。目前实际单价为1.4万元。
　　这样的计算是合理的:
　　月数的取值为上限的300个月。月租价取值不低。
　　35年才折迁怎么只计算到27年的租金？因为你不能只想着自己赚钱，你必须为接棒人留下盈利空间。

　　一个股份公司可能存在50年,国际上计算市盈率只计算到20年。

日期：2010-03-18　14:44:48

　　二十.市盈率无穷大,最后一棒将血亏无归。
　　如果你是炒房客,就应该承认开发商赚的钱比你更多。如果你认为住房值得握住5年,就应该看好开发商的未来5年的业绩。住房市盈率与房地产股票市盈率之比较说明,房价泡沫比房地产股票泡沫大多了。
　　市盈率能够明确反映投资回报的大小，是投资市场第一重要的指标。市盈率 = 市场价或投资额 / 每年净盈利。
　　100万元存银行五年期 / （100万元 * 利率3.6％） = 投资额100万元 / 每年净盈利3.6万元 = 目前银行五年期储蓄的市盈率是28倍。意思是，投资28年能够将一个100万元变成二个100万元。目前，在中国各种投资的合理市盈率应该参照这个28倍。这是多本书籍说的思路。
　　2007年10月，股市最高的6124点的平均市盈率在60倍，就是投资100万元，在60年后，扣除成本后累计净盈利就有100万元的意思。政府认为60倍平均市盈率的风险很高，便调控下来了。

　　2008年10月，下跌到1664点时，许多房地产股票市盈率在7倍上下，百分70的人亏损超过百分50。
　　股市大跌的时候才知道,不讲市盈率是在豪赌，是要血本无归的。房市大跌之前不明白市盈率，就会死了还不知道是怎么死的。
　　在买房成本提高、待租闲置时间增长、租价涨不动和即将开征物业税的夹击下，租房市场四面楚歌。炒房客的【市盈率】形成10、20、40、80、160、320、640、1280......的递增的趋势。某市的房价市盈率已经是无穷大，计算如下。
　　2010年初追高买房做投资70年，花184万元，在住房和土地使用权都化为乌有、一分不值后，房主的“口袋里”实际见到的钱仍然是184万元，一分钱也没有赚到，就是每年租金净盈利为0。投资额184万元 / 每年租金净盈利0 = 市盈率无穷大，意思是永远无法将一个1万元变成二个1万元。2010年3月9日，沪指3069点，平均市盈率不到30倍，许多房地产股票市盈率在20倍上下，即100万元投资，每年有5万元的净收益。