因为百分80的人拥有百分20的钱，非富人小小的钱袋子，决定了富人不能囤积过多的房子。只有10万条中鱼，已经来了40万个贪心的渔夫，炒房客的失败是必然的，只是迟早的事。　　
　　最终，开征物业税后，炒房客会争先恐后地出逃。市场恐慌的时候，挂牌卖出量就会放大10倍，买入量就会缩小10倍。供过于求的真相就彻底暴露出来了。长期熊市里，不卖跳楼价，就会吃不了兜着走。
　　物质决定思想。房价不是由需求决定的，是由需求（思想）背后的钱袋子（物质）决定的。
　　首付能力和月供能力有天花板。大多数人首付能力50万以下,每年还按揭的能力7万元以下，涨价超过这条线，在这个城市，刀架脖子也找不到10万个“有效自住刚需”！
　　炒房客在沿海城市囤积大量住房,连五年后进城的打工族需要的住房也已经闲置在那里等待了。民工荒导致城市化放慢，沿海城市每年净增人口减少,导致自住刚需的后备军不足,所以,住房过剩将越来越明显。供过于求必然导致房价下跌。
　　2010年初，在二线城市的E市，买普通一手房100平米，单价1.4万元（包括税费）。张三口袋里有47万元，用于装修、家具、家电5万元，首付42万元。
　　【有效自住刚需接棒人还贷能力】 = 房款140万元 * 按揭百分70 * 每年还按揭百分7 = 按揭98元 * 0.07 = 每年需要还贷6.86万元。
　　中国的富人有什么标准？个人年收入12万元以上就需要申报。2007年，起征点变成2000元后，有一个报道说应该纳税的人达到20%。2010年初,一位财政部官员说:“如果起征点上调到3000或5000元，个人所得税纳税人将减少到三五千万人。”

　　每年需要还贷6.86万元，即使有住房公积金，夫妻2人年收入大约也要在10万元才买得起。这是准富人了。这样的房价，用王石的话说是，一般的中产也买不起了。准富人还没有自住房的很少。
　　2009年度，在二线城市的E市，年平均工资是3万元。应届大学生和农民工的年收入几乎都低于3万元。春运的时候，火车站汽车站人山人海，可是，他们的家庭有几个在口袋里有47万元？有几个有每年还按揭6.86万的能力？当中产家庭承受不了高月供的时候,也就是有效自住刚需很少,严重供过于求的时候,房熊市就来了。
　　大家环顾左邻右舍和亲友就知道，富人囤积的投资投机房太多了，而且还在买入买入再买入。可是，夫妻2人年收入在10万元以上却没有自住房，凤毛麟角，屈指可数。
　　很明显，开发商和炒房客的供应量是有效自住刚需接棒人的需求数的3倍以上。供过于求是很明显的。
　　每年，拆迁的不少，但是，对鸡蛋市场来说，是母鸡的数量增多。拆迁100户的土地可以盖出300户


日期：2010-03-18　12:47:32

　　十五.新盘住房闲置率很高。目前全款买一套房闲置待涨,5年后可能亏损90万元
　　按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上就是商品房严重积压区。
　　2010年初的网络文章称:“据社科院城调队调查显示，中国660多个城市现有空置房6540万套，可供2.6亿人居住。”“标准是，每户每月电表零读数，且6个月以上。”今后5年,城市净增人口小于2.6亿人。即使5年不建房都不会缺房,说明供过于求很严重。
　　2009年4月，在天津召开的一个内部会议上，银监会主席刘明康还给与会人士举了两个极端的例子:北京出现了一个人名下77套房的事情，而且全部用的银行贷款；上海的例子更夸张，一个人买了364套。“他一天住一套，都住不过来。而且用的是银行的钱，这怎么行?!”
　　2009年,北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对记者表示：“北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出了。但即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有30%—40%，能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。”

　　北京青年报2010年3月4日讯,经济学者赖伟民，以普通购房者的身份在半年内走访全国逾百楼盘。他说：“掏钱的购房者八成以上做投资。真正有居住需求来看房的，面对高得离谱、涨得凶猛的房价，总是选择观望或放弃。”有一位回答赖伟民说：我原来办厂，现在生意太难做。我把厂关了，几年积蓄总不能放到银行里贬值吧，所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。

　　有人认为，中国富人不计其数，只要房地产有富人来买，泡沫就能持续。但是，就象火车站的黄牛,手里有100张火车票,自已最多用1张,那99张最终要坐火车的人来接手。当房价涨到自住刚需都买不起,就不得不降价了。
　　2009年底的迪拜危机提醒我们，迪拜吸引了全球富人到此投资，却依然无法躲过泡沫的破裂。难道房地产泡沫破裂的日本、香港、美国的富人比大陆人少？叶檀说得好：“当资金链崩紧到一定程度，当杠杆拉长到一定程度，任何一只飞过天际的黑天鹅都可能引爆泡沫。”
　　目前出手买房闲置待涨的,许多是官商,许多是全款。5年后，一套房可能亏损90万元。
　　2010年3月，在二线城市的E市，富人张三买一手房,100平米 * 1.4万元 = 总价140万元。
　　每年按投资收益百分5计算。140万元 * 1.05* 1.05 * 1.05 * 1.05 * 1.05 = 五年后资金增值到179万元。
　　五年里交物业税1万元。
　　五年的总成本为180万元。
　　有的人以为闲置也能战胜通货膨胀,可是货币被掺进1桶水而房价被掺进5桶水,如何保值增值?

　　闲置是等待房价上涨而赚取差价，可是，房价市盈率已经是无穷大,比股市6124点时的市盈率60倍高出许多，谁能够保证你一定赚钱？倒是下跌的可能性更大。
　　几年前低价位买入的可以闲置。炒房客现在高价位买入的,特别是物业税开征后,闲置不起就要出租, 租房市场供应增加,租价下跌,进而导致房价下跌。
　　五年后,由于物业税开征,供过于求和城市化放慢等原因,一手房可能下跌到1万元。不要说不可能,2008年底一手房就下跌到0.8万元。相信波浪理论，大涨后通常下跌幅度为0.5。即使新房在目前1.4万元的基础上上涨到2万元,下跌0.5就是1万元。
　　总房价140万元 / 70年 * 5年 = 五年折旧10万元。
　　一手房单价1万元 *100平米 - 五年折旧10万元 = 这套二手房卖出收回90万元。
　　总成本180万元 - 卖出收回90万元 = 亏损90万元。即亏损百分50。

日期：2010-03-18　13:09:07

　　十六.住房普及率越来越高,住房最终会象汽车那样降价普及,“住房普及的十年”即将到来
　　住房普及率,是指有房者占城市总家庭数的比例,揭示开发商必然走降价普及之路的必然趋势。
　　社会生产力在不断发展，任何国家任何中高端产品都要走不断降价以增大“准客户圈”的“产品降价普及”之路。
　　【手机降价普及】：40年前，“副班长”林彪出逃，周总理无法用手机规劝。25年前，连省长都没有手机。目前，从省长、厅长、处长、科长、股长、工程师、干事、班长、技术工，已经普及到车间普工、看大门的、擦皮鞋的、扫大街的，单功能的“大砖头”卖3万元，降到多功能的袖珍手机只卖一二百元。
　　【汽车降价普及】，20年前，科长30年的工资剩余只能买0.1台小汽车，现在1年的工资剩余可以买2台。
　　【电视降价普及】，20年前单功能29英寸的需要花费20年的城市平均工资，现在1年的城市平均工资可以买5台。

　　还有【固定电话装机费降价普及】、【电脑降价普及】等等。