当晚，陶奇上线将他在青云城的经历告诉了房老师。房老师首先称赞了李伟的专业水准，然后问陶奇：“青云城的售楼小姐刚开始与你对话的时候，是不是提了些需要你给予肯定回答的问题？而当你提问的时候，她是不是也经常点头称是呢？”
　　“好像是有，而且不单是在青云城，在另外两个楼盘的时候，多多少少也有类似的对话。”陶奇意识到有些不对，赶紧又发了条信息，问房老师：“这有什么问题吗？”
　　“你在青云城售楼处遭遇了销售的SP。SP是英文Sales Promotion的简称，译为销售促进，亦有将其译为营业推广或销售推广。SP是对消费者提供短程激励的一种活动，以诱使其购买或消费某一特定产品。SP运用到新房销售上一般表现为：售楼员一开始通过一些肯定的对答，使两个人的对话进入相互肯定的思维意识形态之中，让顾客变得愿意倾听，这叫催眠对话。在成功消除顾客的抗拒心理之后，再用各种方法来逼你买房，让你无时无刻不感到紧张，觉得不立刻下定金，以后就没有机会了，或即将涨价。”

　　陶奇是亲身感受过销售促进，知道它的威力，赶紧问房老师怎么化解SP。
　　房老师告诉陶奇：SP并不可怕，每次购物的时候都有可能碰到，只是牵涉到购房，金额较大，后果更严重些罢了。一个人如果事前听说过销售促进，那么就不太可能中招。对于没听说过的人，考验的是EQ（情商），只要当时能保持冷静，明白“仓促做出的决定很难是理性的”道理，就不会有问题。
　　具体到实际措施，可以考虑以下办法：如果你已经被售楼人员说得头脑发热准备下决定了，你不妨找个理由（比如上卫生间）去一个安静的地方好好想想或者给家人打个电话商量商量，看这个房子是不是符合你们的购房定位。当然，事先拟定尽可能详细的购房定位对化解SP也是有好处的。这些都能帮助你不犯错误。
　　房老师的分析真透彻啊，不愧是房地产业界老总。
　　日期：2010-12-10　09:51:55
　　在看好的三个楼盘中没有找到合适的房子，陶奇失望之余，又有些不知道下步该怎么办了，只好请房老师给建议。
　　“亚北和望京区域还有没有符合条件的楼盘？”房老师反问。

　　“还有几个，今天去看的是其中最合我心意的三个楼盘。”
　　“去看看另外几个，有些楼盘宣传得不好并不意味着房子不好。另外，看过一次的楼盘你也可以继续盯着，也许过一阵又会有更好的户型放出来销售，将户型分批推出销售是楼盘营销的通常做法。”
　　接下来的一周，除了与李莉约会之外，陶奇利用业余时间看遍了所有符合他基本购房定位的楼盘。随着看房经验的丰富，在房老师的指点下，陶奇在看房的过程中逐步细化和完善了自己的购房定位。他的最终购房定位如下：
　　1. 在选择项目时，最看重的因素和因素排序：
　　（1）价格 （2） 交通

　　（3）户型 （4） 建筑外观
　　（5）配套设置（小区配套和周边商业配套）（6）环境景观 （7）物业管理 （8） 入住时间（期房/现房） （9）开发商的可信度 （10）车位
　　2. 最高可以承受的住宅总价大约为40万元
　　3.购房时考虑的付款方式？公积金贷款或组合贷款
　　4. 若选择住房贷款，家庭可承受的首期款8万元
　　5. 若选择住房贷款，家庭可承受的月付款3000元
　　6. 希望购买的住宅类型排序：
　　（1）小高层（8-11层）（2）高层（11层以上）

　　（3） 多层（七层以下）
　　7.考虑购买的户型是？平层
　　8.目前，大约需要80平方米左右（建筑面积）的住房，两室一厅一卫。
　　9.在选择户型时，最看重的因素和因素排序：
　　（1） 通风 （2） 采光

　　（3） 日照 （4） 噪音
　　（5） 景观
　　10.希望交房时的装修状况为：不需要任何装修
　　11.感觉社区必须配备哪些生活娱乐设施：中心花园
　　12.现在交通方式：公交；以后交通方式：私家车

　　13.买房时需要车位
　　买车位的话,能承受3万元
　　租车位的话,能承受每月100元
　　完善了购房定位之后，我发现自己在售楼处逗留的时间明显缩短了。到一个售楼处，就自己关心的几个问题一咨询，让销售人员拿自己喜好的几个户型看看，再逛逛样板间或现场，就知道该楼盘能不能入选自己的备选楼盘了。
　　日期：2010-12-10　11:27:01

　　几天下来，一个名叫宏苑家园的楼盘进入了陶奇的眼界。宏苑家园最吸引陶奇的是价格，同样是40万总价，在青云城只能买85平方米的特价房，在宏苑能买到95平方米左右的面积，这让陶奇感觉物超所值。
　　宏苑家园位于望京的边沿地带，有公交车直达陶奇的单位；周边还没什么配套商业，全是正在建设的住宅区工地；开发商名气不大，但是它的上级公司是本市最大的建筑施工企业；户型设计没有创新，都是些常见的户型；建筑外观没有青云城好看，颇有点经济适用房的模样；房子的窗子不但没有陶奇喜欢的飘窗，甚至连落地窗都没有。

　　不过房老师指出：对于楼盘的现状情况，应该逐项分析其对房子以后使用的影响。以宏苑家园为例，周边全是住宅工地意味着几年后的商业配套会很完备；开发商的上级公司是知名施工企业预示着该楼盘的建筑质量有保证；常见的户型设计证明户型久经考验，不会有什么大问题；建筑外观和窗子的俗套很可能会让许多人不待见，使得现阶段楼盘价值被低估。

　　陶奇觉得房老师的视角相当独特，也很有道理。房老师说这叫楼盘条件分析，是房地产市场分析的基本功。
　　陶奇将宏苑家园列为他的首选楼盘，接着向李伟请教如何挑选户型。李伟诙谐的对他说：如果不考虑户型价格和面积，仅从布局上考虑户型好坏，因为牵涉到通风、采光、阳光、噪音等诸多因素，外行一般不容易把握，建议陶奇请专业人士帮忙挑选。陶奇知道，李伟所说的专业人士指的就是他李伟。
　　日期：2010-12-10　13:07:49
　　既然李伟这么说，陶奇去宏苑家园挑户型的时候自然叫上了李伟。周末的宏苑家园售楼处人头涌涌，每个销售人员身边都有一两拨客户在咨询。
　　陶奇和李伟只好也围到一个既漂亮又干练的售楼小姐周围，听他们说些什么。期间，陶奇抽空问那名售楼小姐：“现在还有多大面积的户型？”这时，先前说话的客户又问了个问题，售楼小姐忙着解答前面那位客户的问题，没有理会陶奇。

　　陶奇若无其事的继续旁听，李伟可看不下去了，他冲那名售楼小姐重复了一遍陶奇的问题。也许是李伟的声音比较大，售楼小姐都没看人，应付道：“多大的都有。”
　　李伟接着问道：“1万平方米的户型有吗？”
　　边上的人一听都乐了，本来正在谈论的话题也停了下来。售楼小姐这才抬头望向李伟，也许觉得李伟的身材和长相比较有威胁，这才问李伟：“你想要多大的户型。”
　　在李伟旁边乐呵着的陶奇连忙上前半步，问道：“还有朝南的两居吗？”
　　咨询后，陶奇了解了：宏苑家园的基本布局是一圈高层板楼围着一个大花园，南北朝向的户型差不多都是三居，东西朝向的全是两居。三居的面积大，总价全都超过了陶奇的预算，不能考虑。两居的朝向又不好，让陶奇很是犹豫。

　　不过，李伟指出：东西朝向的通透户型注解3-1虽然比不上南北朝向的通透户型，但是比起塔楼户型只强不弱，并从房间的通风、采光和日照三个方面给陶奇详细分析。最后，李伟的结论是：在当前南北朝向的户型价格超标的情况下，是可以考虑东西朝向两居的。