事实上，房地产市场的泡沫，是从1995年7月2日这一天开始酝酿的。这一天，全美房地产市场30年期抵押贷款的固定利率下调至8%以下，浮动利率在6%以下。在这一年，假设按美国房价的中位数首付20%，按固定利率支付房贷，那么购房者每个月只需偿还675美元数据来源为联邦住房贷款抵押公司（简称房地美）。。
　　而此时，美国的就业市场前景则是一片光明，比美国历史上任何时候的情况都要好。美国家庭平均年收入加倍增长，失业率从20世纪80年代的75%下降到1995年的55%；到了90年代末，失业率更是降到了第二次世界大战（简称二战）结束以来的最低点——低于4%见http://wwwblscensusgov/cps/pub/srgune_1295htm。。
　　此时适逢克林顿政府上台执政。或许是因为克林顿本身出身于平民阶层，特别体谅底层百姓，又或许是因为民主党的纲领就是顾及弱势群体，而这样做是出于选票方面的考量，总之，克林顿政府积极推动监管机构行动起来，促使贷款机构把过去不够资格申请房贷的低收入族裔，如非洲裔和西班牙裔，优先列入贷款对象的范围。
　　在那个时期，全球的目光被美国的经济和就业机会所吸引，来自南亚、拉丁美洲和东欧等地的新移民，包括合法、非法的移民，以每年50万的人数涌向美国这个大熔炉。新来的家庭需要房子安家，因此，美国每4栋新屋就有一栋是为新移民建造的。面对如此强劲的需求，新屋的开工量大幅增加。


日期：2010-07-28　09:47:37

　　华尔街意识到房地产市场热起来了。
　　2003年7月4日这一天是美国的国庆节。当时房贷固定利率接近5%，浮动利率下降到4%，就业市场经过“9•11”恐怖袭击之后又重新恢复，而此时美国入侵伊拉克的战争似乎胜券在握。美联储将联邦基金利率调到1%，这是由美联储直接控制的利率，但这么低的利率是自二战结束以来从未有过的。不久后，其他各国央行全都紧随其后，开始降息。

　　面对这样好的市场前景，即便是房屋价格连续8年上涨，也丝毫没有影响放贷的银行和房贷机构看好房市的信心，而美国民众的购房能力依然非常强劲。所有人都保持着这样一种假设，既然房价在过去几年一直上涨，那么它将来也依旧会上涨，他们坚信：房地产价格永远不会下跌。事实上，世人都有这种心态。

日期：2010-07-28　09:49:43

　　但众所周知，股票的基本价值是从企业未来的盈利中获得的，住房的基本价值是源于未来出售或出租住房产生的收入。当一种资产的价格脱离了基本的价值，泡沫就形成了。如果说1995～2003年这8年的房市热是由供求关系催生的，稳定的家庭收入、丰厚的储蓄和不断提高的购买能力使人们得以满足购房需求，那么当房地产泡沫被吹起来的时候，人们购房就不是简单地为了居住，而是将房屋视为可带来丰厚盈利的投资工具——因为房价在上涨，而且还会不断地上涨。这是投机心态。在美联储不断降低利率、房价一天一天地上涨、买卖房屋可带来巨额盈利的背景下，投机客进场了，泡沫渐渐地越吹越大。

　　电视广告的大力宣传，好莱坞电影、小说对房子的着力渲染，使绝大多数美国人，无论是富人、中产阶层还是低收入人群，都以房子的大小和质量来衡量家庭财务状况的好坏。一栋独立的大洋房无疑是一个家庭的最大资产，而其背后的房屋贷款，也就理所当然地成了美国家庭的最大债务。
　　房利美和房地美（简称“两房”）这两个政府经纪机构致力于确保每一个家庭都能拥有自住房。因为自20世纪的大萧条时期起，美国的经济政策便根据此目标来制定。譬如个人支付的房贷利息和土地税，都是可以从个人年底的收入中抵扣的，致使美国财政收入每年减少1 500万美元。另外，美国人一生中还可享有一次很好的机会：卖房利润如不超过25万美元（对夫妻二人而言则是50万美元）则完全可以免税，不利用这个机会的人绝对是大傻瓜。政府鼓励买房的政策，促使从二战以前到2005年，美国人的房屋拥有率上升了25%。

　　购买房屋还有一大好处，当房屋增值的时候，如果房主手头缺钱，那么抵押资产净值（即房屋市值减去房贷的数额）可以极大地满足房主的现金需求。人们可以通过抵押资产净值来购买第二套房子（同时照样可以享受抵税的优惠）、汽车、游艇、奢侈品……据统计，在其处于最高峰时，房主平均抵押的资产净值可达11万美元。买房可谓一本万利，而房奴就这样炼成了。


日期：2010-07-28　09:51:32

　　人性是相同的。不管是北美人还是中国人，普遍觉得拥有自己的房产是成功的象征，因此，中国也出现了大批房奴。中国的房奴是怎样形成的呢？在20世纪90年代初商品房刚刚兴起时，杭州一套70平方米的公寓的售价大约仅为12万元，但房子竟然滞销。不难想象，中国老百姓长期以来秉承着传统观念，赚到的钱起码存起来大半，并将寅吃卯粮视为败家子的表现。即便当时房价不算高，可是借钱置房产毕竟也不够光彩。

　　于是，在中国开始盛传一个诱人的故事：某一天，一位美国老太太和一位中国老太太在天堂相遇了，她们互相询问起对方在人间的生活状况，美国老太太自诩以借贷的方式住着大房子，开着豪华汽车，在人间潇洒地走了一回。中国老太太听了之后，后悔自己一辈子节衣缩食，临死前才刚刚存够买房的钱，还没享受一天就进了天堂，简直太冤了。

　　“美国老太太”的消费方式，令中国民众羡慕不已。几千年来，中国百姓节俭过日子，日常生活就围绕一个字——省，他们从不花不属于自己的钱。现在“美国老太太”这个榜样就在眼前，中国人开始怀疑：一样的人生，不一样的生活，如果可以选择，为什么不呢？人们不禁开始向往“美国老太太”所得到的享受。于是，“用明天的钱圆今天的梦”这一诱人的口号，在恰当的时候被人堂而皇之地高喊出来，非常迎合民众的口味，也完全颠覆了中国人“量入为出”的古老传统。这个笼头一放，便一发不可收拾。回头再看杭州的房价，一套70平方米的公寓的售价按当时普通民众的收入水平来算，相当于普通家庭3年的收入。也就是说，一般家庭如果省吃俭用五六年的话，不必借钱就能买得起。但“美国老太太”的消费方式一被炒热，人们连五六年都不愿等了，他们从谨慎观望到盲目跟风，一哄而上，好像要豁出去了。这些豁出去的人有没有想过，金融机构不是慈善机构，因此他们“用明天的钱”是要付利息的，借得越多，还得越多，说不定还要让子孙后代来偿还？

　　而与此同时，华尔街以高盛为首的投资银行，包括摩根士丹利、雷曼兄弟和美林证券（简称美林），以及花旗、麦格理和凯雷等金融机构，都争先恐后地投身中国房地产市场，它们不是在低价位吃进地皮，就是在住宅和商业写字楼上进行投机。金融大鳄进驻中国，那么中国房地产市场还会冷清吗？它们不兴风作浪，翻腾个痛快才怪呢。随着华尔街机构等外国金融机构进入中国房地产市场，炒房的浪潮一浪高过一浪，于是，像美国房地产市场那样的泡沫，也在中国大地上酝酿起来。