再比如：在哈尔滨，双职工的三口之家，按家庭月实际收入4000元计算，买一套位置、楼层等不是很理想的80平方米商品房，需40万元。那么住房购买能力就相当于8.3年；在北京，类似的模型，收入按1.2万元计算，一套五环那里100平方米的房子至少也要150万元，住房购买能力已变为10.4年了。而国际上公认的这个数据应在3年-5年是民众可接受的。可见，房子对普通平民百姓真是很昂贵的。（其实中国大多数人的收入更低）。不过，用“商品房”=“金融衍生产品”的理论来解释，当然就“一目了然”了！因为当房子成为“理财产品”后，其功能就不是“住不住的问题”了。

　　显然，实际的通货膨胀率推着实际的人民币利率往高处走，而实际利率又推着房价往高处走，看起来还越来越快啊！
　　于是，普通平民百姓，如果手里有一些储蓄，自然就会担心这储蓄随着时间推移，其购买力大大缩水，当实际的通货膨胀率加速上涨时，平民百姓的恐惧心理就可想而知了，这就是人民币贬值的恐惧，它来自通货膨胀率的上涨速度。
　　通货膨胀率的上涨速度由谁来控制呢？当然是政府，政府通过“印钞机”的印钞速度来控制通货膨胀的速度！
日期：2010-04-11　14:34:51

　　商业银行的盈利
　　回过来，我们还得“咀嚼人民币”，储蓄和房价这两个概念是怎么粘合在一起的。
　　举个例子：某商人卖大衣，假设这种大衣的成本价为100元/件，商人精于炒作，把价格忽悠到500元/件，却又用打六折的手段促销，于是实际销售价为300元，商人仍有可观的利润。后来，来了个银行家，他更善于忽悠，银行家使大家相信，这种大衣的价格将持续的上涨。买不起大衣的人不要紧，只要提供50%的首付，银行家可以为大家提供贷款啊。于是这种大衣的价格迅速暴涨到800元/件，这时的首付为400元，比以前的标价500元便宜！再假设银行家所提供的贷款利率为10%。贷款期为一年，这贷款方式的大衣全价为840元，可见利润之丰厚啊！

　　只要维持着这种大衣一直涨价的心理预期，理论上大衣就一直会“量”、“价”齐涨。但此时绝大部分买大衣的人，目的已不在“穿”上了。显然，“大衣”已经演化为“金融衍生产品”了。它的价格是800元/件，1000元/件，甚至2000元/件，早已偏离它最初的成本价100元/件。这时，它的价格已控制在银行家的首付比例和“贷款利率”上了。首付越低，贷款利率越低，成交越旺。
　　当然，那些真正要买大衣“御寒”的人只能望“衣”兴叹了。
　　大衣的例子与商品房的现实情况很吻合。诚然，商品房的问题要复杂的多，但其逻辑脉络是一致的。
　　那问题出在哪呢？出在前面的储蓄上。如果没有储蓄，自然大家都是“月光族”，何来的人民币贬值的恐惧？通货膨胀率和利率又有多大的意义呢？西方学者曾一针见血地指责中国的高储蓄率，看来不无道理啊！
　　但有人会反驳说:住房有“刚性需求”、 “丈母娘的情怀”、“校区房”等等。笔者以为这纯粹是偷换概念。任何社会都有穷人有富人，穷人在没有能力时，非要硬撑着去买房，实在是政府该做的事（廉价出租房、经济适用房等）没到位啊！
　　因果关系是这样的：由于中国的高储蓄率，使社会无法拿出足够的“好处”供储蓄分享，导致银行存款的名义利率2.25%（一年期，2009年底）大大低于实际通货膨胀率14%（2009年）。于是银行存款会以各种形式“流窜”，去寻找高回报，它们不约而同地杀入股市和楼市，期待获得超过20%以上的回报率。这与有强烈地“贷款”欲望的商业银行，同样有强烈“卖地”冲动的地方政府不谋而合。自然就会在房地产市场导演出一场轰轰烈烈的闹剧——实际一齐走上了一条“不归路”啊！

　　这场空前的“大闹剧”将许多许多“平民百姓”卷入房地产市场。他们中的许多又是所谓的“中国中产阶级”或“准中产阶级”。在这场利率与通货膨胀率“赛跑”的游戏中，“中产阶级”们毫无胜算的可能，因为其对手过于强大。“中产阶级”最后大多数要沦为“房奴”而基本被“消灭”，似乎难以逃脱“二八定律”呀！
　　为了GDP的增长而不得不靠出售土地，而出售的土地又必须通过盖商品房来实现“商业溢价”。为了烘托房地产市场，又必然通过高通货膨胀率来持续挤压惊恐万状的“储蓄”，逼迫“储蓄”通过商业银行流向“楼市”。
　　商业银行在这场“大闹剧”充当着十分重要的角色。
　　笔者设计一个已经微观化了的模型，它的已知条件是：建筑面积90平方米的多层商品房；土地证上的土地均摊面积35平方米；2009年的可能售价为60万元人民币；2009年的可能租金1200元/月；它的残余土地使用寿命65年；装修程度中等；它2005年建成交付使用。
　　1、土地开发商最初拿地时用了3.5万元人民币（2004年，1000元/平方米）。
　　其中银行贷款2万元，土地开发商自有资金投入1.5万元。
　　2、大小建筑商，包括最小到包工头的位置。合同 14.4万元人民币（2004年，1600元/平方米）
　　其中银行贷款8万元，建筑商自有资金投入2万。

　　3、总承包商（将该商品房销售），获得30万元人民币（2005年，相当于3300 元/平方米）。
　　毛利润率达（30万元—14.4万元—3.5万元）/30万元=40%。
　　4、购房者，将支付30万元人民币。（2005年）
　　其中自有资金（首付）9万元，银行按揭贷款21万元（70%的房款总额，20年期，月供大约1900元）。

　　5、购房者，预期增值到60万元人民币，实际交易也不会低于55万元人民币（2009年底）。
　　可见，其中的每一个环节都需要商业银行来“保驾护航”，贷款总额累积达31万元。
　　最后的（5）项里，从2005年至2009年的“二手房”的升值预期虽没涉及银行贷款，但却为银行的贷款安全提供了更高的系数。所以，大力发展房地产业——真正的赢家是商业银行！
　　细心的读者也许会问：商业银行的贷款利率非常低（与民间的高利贷相比较），按揭时有很多的贷款利率还要打七折的优惠，商业银行的利益应该是微薄的。错！

　　商业银行在整个房地产业中所发挥的作用，目的只是为了“掩盖”。此话怎讲？
　　讲个故事吧：某地440平方米的饭店，2002年时房价实际付值约176万元（4000元/平方米）。但房主（也是饭店老板）让中介公司做了手脚将估值提高到了380万元（包括了饭店的品牌价值，实际当时饭店严重亏损，处于半停业状态）。最后实际贷款190万元（一年期）。不久房主逃之夭夭，这笔贷款自然就成了坏账。当然了，房子是抵押物，经过层层法律过程，贷款的商业银行实际上2007年才真正收回那个房子。

　　在一个正常国家里，那笔坏账早就藏不住了，而在神奇的中国，不仅没人因此而吃“官司”，反而因祸得福，那个破旧的、荒芜了很多年的房子居然升值到480万元了！对商业银行而言，反而盈利了，完全“掩盖”了当年的罪行。
　　所以，中国的商业银行往往靠“坏账”来赚钱，“息差”只是用来“打打牙祭”。
　　中国的商业银行靠“坏账”来赚钱有历史证据。截止2005年四大资产管理公司：长城、华融、信达和东方共打包处理五大国有商业银行（工商、中国、建设、农业和交通）的部分坏账，合计超过2.36万亿元人民币。
　　中国华融资产管理公司于2000年间政策性收购了中国工商银行4077亿元，涉及7.2万户企业的不良资产。

　　截止2005年12月，中国信达资产管理公司收购和受托管理的不良资产账面值累计9108亿元。
　　1999年—2001年 陆续政策性收购中国建设银行、国家开发银行不良贷款3946亿元。
　　2000年—2004年 陆续接受财政部、中国建设银行委托管理和处置的债权资产和债转股资产1123亿元。
　　2004年6月 商业化收购交通银行不良贷款641亿元。

　　2004年6月 商业化收购中国建设银行不良贷款1289亿元、中国银行不良待看1498亿元。
　　2005年6月 商业化收购工商银行不良贷款581亿元。
　　2005年12月 商业化收购上海银行不良贷款30亿元。
　　东方资产管理有限公司截至2008年6月末，公司累计接收银行不良资产6751.46亿元（含新收购部分52.38亿元）,其中政策性接收中行不良资产2773.13亿元，商业化收购建行可疑类贷款1289.02亿元、工行可疑类贷款1212.93亿元，收购其他商业银行不良资产52.38亿元，受托处置中行损失类贷款1424亿元。