日期：2011-09-30　12:41:58

　　购房陷阱六：精装修房——怎么算怎么不划算
　　现在很多房地产开发企业在做精装修房销售，尤其是一、二线城市的一些项目，一改以往传统的清水房交付，取而代之的是以精装修房销售为主要内容的交钥匙工程。这种现象的出现，笔者认为既有现代都市人群生活节奏紧凑，无暇顾及需要花费大量时间和精力的房屋装修事宜的现实原因，同时也符合了房地产业长期发展的趋势性要求——由于二次装修存在巨大的随意性和隐蔽性，很难符合节能、环保和安全的监管要求，所以在国外一些发达国家是不允许房地产开发企业销售毛坯房的，只允许室内外装修材料合规的，并且符合该国房地产监管部门验收标准的精装修房在市面上销售。

　　笔者在此大胆地预测，精装修房的销售将成为行业主流，是国内房地产行业长期发展的趋势性要求。但是按照目前行业发展现状和相关监管措施的进步程度，这种趋势还仅停留在起步阶段，结果的实现仍遥遥无期。国内虽然在一些城市已经出现不少的项目以精装修房的形式在售楼，甚至国内某个大型房地产企业向外透露，一定时期以后，精装修房的销售将成为企业必然选择。可遗憾的是国内时至今日连一个精装修房验收的国家标准或者行业规定都没有，倒是各种五花八门的企业标准充斥市场，纷乱之中让购房者很难甄别孰优孰劣，这倒是给了房地产企业尽情施展“捞钱术”提供了绝佳的舞台。前段时间上海静安区和沈阳建筑物装修所致的火灾，也从侧面佐证了该领域的混乱现状。

　　天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。企业生存的本能是逐利，没有诱人的利益作为驱动，房地产开发企业何必劳心费神去搞精装修房？那些所谓的绿色房企，在笔者看来也只不过是打着标注“高尚”二字的幌子，欺世盗名而已。这也许多少有点偏激，可是对于那些了解这个行当的人而言，完全明白相当一部分开发商做精装修房是有着多重利益考虑的。在此笔者逐一分析：
　　1、精装修房是开发企业的二次利润来源。如果开发商宣称，精装修房只赚售房的钱，而不赚装修的钱，这听起来也太伪善了，相信绝大多数的购房者是不会相信的。事实也确实如此，一般情况下，开发商通过规模化采购和流程化施工，对室内装修的各个环节具有强大的议价能力，很容易将装修中的采购和施工成本做得很低，这个优势个体装修是无法匹敌的。然而，开发商在室内装修上以规模优势而获得的低成本并不意味着低售价和低利润，而是高售价和高利润，否则开发商就完全没有必要掌握议价权？所以，在房屋的精装修环节，这高售价和低成本之间，就是开发商利用规模优势创造出来的溢价利润。笔者可以毫不夸张地说，开发商精装修房的装修利润率绝对不会比房地产开发利润率低，只会有过之，而无不及。

　　2、保证开发企业自身的品牌价值。不可否认，在毛坯房的装修过程中业主存在很强的随意性，甚至很多时候，业主的装修计划会破坏房屋的外立面和是房屋重要的建筑结构，从而影响建筑物的美观和使用寿命。此举加深了业主之间、业主与物业之间的对立情绪，这在采用以清水房交付标准的项目中是一个普遍现象。所以一些品牌开发企业为了让业主在二次装修时，不破坏产品的统一性和美观性，以保证自身企业的品牌价值，热衷于提供精装修房。更有甚者为了保证房屋外立面的绝对美观，用精装修的方式变相搭售特定型号与品牌的中央空调，而每售出一台中央空调，开发商都能从中抽取一笔可观的销售佣金。羊毛出在羊身上，很容易理解，这笔佣金最终还是消费者买单。

　　3、一些不良开发企业利用精装修房虚增成本，变相逃税。这其实是行业里公开的秘密。一些非品牌的不良开发商，一方面，通过成立与项目开发公司在法律上毫无关联的皮包装修公司，以虚报高价材料和人工的方式来做高项目开发公司的成本，从而减少项目开发公司纳税的税基；另一方面，开发商，即幕后操作人，以虚假发票的形式从皮包装修公司提取高出市价很多的材料款和人工费用。这一进一出之间，就完成了非法逃税的整个过程。这里要说明一点，这种情况，并不是所有房地产开发公司都敢做，但是开发资质越是低级的公司，越容易涉足，因为他们东窗事发后的成本相对大企业而言要小很多。不过话也说回来，这并不是说大型房企就完全没有可能这样做，只是它们有自己更隐晦的一套而已。

　　以上内容笔者解释了一些房地产开发企业为什么热衷于做精装修房，但对于购房者来说，更重要的还是要了解精装修房里面藏着的那些对自己不利的名堂。
　　以案例分析：
　　罗先生和李小姐准备在年底结婚，由于俩人平日里工作比较忙，双方父母也都不在本地，所以俩人经过商量，决定买套精装修房作为今后的爱巢——这样既可以不因为装修而耽误工作时间，又可以省去因装修而来回奔波买材料的麻烦。于是罗先生和李小姐将目光锁定在了离租住地不远的一处楼盘。毕竟罗先生和李小姐在这里租住了三年时间，他们已经习惯这一带的生活环境，而且离双方的工作单位也近。另外，这一地区生活各项配套也算完备，尤其是周边有一家口碑不错的幼儿园，这让今后宝宝的入园问题迎刃而解。

　　于是，罗先生和李小姐来到了该楼盘售楼处，经过售楼人员的一番介绍，很快相中一套87平方的LOFT结构2居室房型。销售人员重点向夫妻俩介绍了这个户型的优点：
　　该房型5.8米的挑高客厅，会在项目综合验收通过后，被隔成两层，精装修交付时让住户多出近25个平方、两间卧室的使用空间，公司免费赠送！该户型南北通透，且带双阳台，其中北边阳台精装修交付时会多加出一个15个平方左右的小书房，公司免费赠送！该户型带入户花园，精装修交付后，会被布置成真正的室内花园，公司免费赠送！
　　被一连串赠送的面积给听得乐呵呵的罗先生和李小姐，完全沉浸在对今后婚房的美好联想当中。甜蜜的表情总是很容易让售楼人员敏锐地捕捉，趁热打铁，销售人员接着介绍：