对于更为庞大的房贷市场，CDS的本性在这里得到了更大的发挥。美国的房市泡沫，说起来也就不过5，6年内的事儿。从宏观环境来讲，联储为了尽快从00-02年科技股泡沫的破坏中解放出来，一而再再而三的降低利率，信用的成本极度低廉。证券化的空前发达使得房贷从发放的那一天起在交易市场上频繁换手成为可能，各类定价模型依赖于商业权威评级机构的研究层出不穷，前所未闻的房贷抵押证券打包方式令人眼花缭乱。就业市场红红火火，因为房屋拥有率高涨，银行鼓励房主们利用不断下跌的利率，重复贷款，甚至用已经付掉很大程度的自住房屋作为抵押，向银行借款，用来支付空前膨胀的消费成本。一时间，满大街都是房产套现贷款（Home Equity Loan）的广告，对于房主来说，用房屋做抵押向银行套现出来的钱，好像就是天上掉下来的林妹妹，不享用白不享用。作为正反馈的绝好表率，这样的贷款大大的刺激了美国人的消费水平。大屏幕高清液晶彩电，单反数码相机，笔记本电脑，成了电器店里最热销的产品。和房市一起上扬的还有家居业，装修业。一夜之间，每家每户都在盘算着怎么给浴室加装一个大理石的按摩浴池，怎么在后花园挖一个游泳池，怎么把厨房里的碗柜，抽油烟机，电磁灶统统更新。

　　电视里，家庭主妇们最爱看的频道从电视购物，转变成了专门的家居花园指南频道。股市里，几大建材商城和电器连锁巨无霸的股价居高不下。就连大城市郊区的墨西哥人非法劳工市场，也因为家居装修业的红火而洋溢着节日里才有的欢乐祥和的气氛，一年365天都像是在过节，老墨们汇回家的款子也就源源不断。在发放贷款的前沿，贷款银行们为了尽快花掉手上的信贷额度，对申请贷款的人们信用历史，支付能力，工作前景的审查不断松懈，与此同时，为了能让更广大的人群都能拥有所谓的美国梦，也就是拥有一套房子的梦想，天才的银行家们设计出了很多对中低收入阶层，信用不良阶层适用的贷款方式，目的只有一个，把手里的钱贷出去，早贷出一份贷款，就能早一天拿到回扣，银行也就能早一天能够把做好的贷款打包到组合抵押债券里去，卖给被美国房市单边上涨的神话带来的巨大喜悦冲昏了头脑的欧洲，亚洲，南美，澳洲的银行，保险公司，资产管理公司等冤大头，归根结底，能早日将风险转嫁出去，放眼全球，四海之内皆羊牯。

　　美国的储蓄率已经很多年为负值了，也就是说，美国人花的钱，比挣的钱多。在很多很多年以前，炒房还只是一个可望不可及的童话的时候，买房所需的贷款，理论上不应超过美国人家庭税前收入的3.5倍左右，才能做到日常生活开销自如，子女教育经费宽裕，家庭应急资金不致短缺。在十一二年以前科技股泡沫还没急剧膨胀的时候，纽约皇后区华人聚居区一栋独立屋，带单独分离式车库，前后自带小花园，房屋带地下室，地上部分三居三卫的这样一套四五十年房龄的房子，在市面上的要价大概只有二十来万美元。而且这样的房子并不是花钱买不到，需要去拍卖，竞购，市场上供求双方的比例是均衡的，房价也没有大起大落。当时在华尔街投资银行里做IT业的职位，硕士毕业起薪在七八万美元，博士毕业在这个基础上再加两万左右，如果这就是一家子的全部收入，那么按照贷款总额乘以3.5倍计算，和当时房价的平均水平相比，供一幢房子应该是绰绰有余的；如果不是一个人吃饱了全家不饿的情况，而是双职工，两口子都挣钱养家，那么可以再去买一些新一些大一些的房子。

　　这样的职位和薪资水平，对于全美来说，当然并不具有代表性。当年美国平均家庭税前总收入最富的州，不是加州，也不是纽约州，而是和纽约市隔着一条哈德逊河的新泽西州，大约在四万多美元不到五万的样子。这里说的是平均，而不是中位数，不过不管怎样计算，客观现实是，如果在美国接受了高等教育，有一份正当稳定的工作，那么所谓的美国梦并不是一件很难的事。中国留学生所偏重的自然科学，在得到硕士以后的起薪，达到这个水平是很容易的。如果是博士毕业以后去大学研究所里做助理教授，就算是工资相对少一些的公立学校，一般也不止这个数字。但是，在经过了几年房市疯狂上涨以后，这些工作的起薪可能只有每年和通货膨胀率同步的微幅上调，几年下来按照每年平均CPI在3-4%计算，大概也就总体上涨20-30%左右，原本起薪5万5的工作变成了7 万而已，可是房价呢？同样是上面说到的皇后区的那幢房子，在2005年叫价很可能就是80万，几年之间，对房屋的负担能力打了个大大的折扣。而且，代理出售这幢房子的经纪人很可能还要连着安排几天的公开参观，供感兴趣的买家来评估，这样的参观每天可能还分好几次，在同一个时段内，有时候前面的买家流连忘返了，还会和后面接踵而来的下一拨打个照面，彼此把叫价底线闷在心里，对视不语。回去各自向经纪人报价，经纪人再把每天收到的几份报价上报卖主，由他定夺，最后不可避免的演化成为一场拍卖会。卖主可能会从几个方面考虑，如果有买家愿意全出现金交付的最好，价钱可以优惠一些，相同条件下，贷款少的优先，工作性质稳定可靠的优先，有小孩儿的优先，挺着大肚子的也优先，因为着急等着趴窝。

　　这样的年代，人们普遍相信，在相当长的一段时期内，房市不会下跌；早买早入住，增值的潜力就越大；租房就是白交钱，而且还丧失了提早建立起自己的房产资本的机会；股市和房市是相辅相成的，可以共同致富。银行，房地产开发商，房屋代理，全国性的经纪机构，联邦政策的制订者，加上房地产的最终消费者--买房人本身，再加上和房地产相关产业紧密联系的零售，土木基建，大型机械，家电，家居装修业，在这个房地产的泡沫不断吹大的过程之中，全都不同程度的得到了实实在在的好处。他们的切身利益，促使他们无意将泡沫打破。怎样才能不使泡沫过早的被打破呢？很简单，就是将泡沫不断继续往大了吹。贷款银行在这个过程中，起了非常直接的推波助澜的作用。既然有很多美国人不适合传统的十五年，三十年定期偿付计划，那就放下包袱，开动机器，多想一些点子，推出诸如前两年只付利息，和中央银行或者是英伦银行业拆借利率相挂钩浮动利率的还款计划，甚至还有变相增加本金的浮动利率贷款，总之目的只有一个，就是先忽悠买房的，让他们看到短期内每个月只需要付出很少很少的钱，就可以让他们成为房主；反正不管黑猫白猫，抓到耗子的就是好猫。至于两三年以后利率浮动了怎么办，说实话，很多贷款银行在交待这一点的时候，要么语焉不详，要么就简单一语以蔽之：房市永远会上涨的，到时候把房屋变卖了套现，不就可以了么？

　　在这样的大环境下，很多信用历史问题成堆的主儿，也能够一家子施施然大摇大摆的入住新房。其实这些人，很多入住了新买的房子，头几个月就开始拖欠贷款，况且这还是所谓的浮动利率之下，头两年很低的月供，连这都成问题，当初真不知道银行是怎么能够批准的。可是无产阶级在这个轰轰烈烈的运动中，失去的只是锁链，不但住上了新房，还要再以这个自己本来根本不够资格入住的房子做抵押，向银行借出一笔套现贷款，用来买各种奢侈品，全家上加勒比海坐大游轮，上夏威夷看草裙舞，上阿拉斯加看棕熊吃马哈鱼，补办当年办不起的蜜月，虽然身边可能多了几个小黑孩儿。。。按说，这等于是在银行本来被刀子扎了一道的血口子上，又洒了一把盐，可是银行不惧，银行早就将风险转移给各国的投资者们了，天塌下来，全球同此凉热，怕它个鸟？

　　这就是所谓的次贷之根本。
　　日期：2009-02-09　13:42:58
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