日期：2011-07-06　08:10:22

　　（六）中国的房地产问题
　　关于房地产的问题，本人早先也写过几篇小文，如《人民币贬值不可避免－－从房地产泡沫谈起》http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/537442.shtml （注：文中所说人民币贬值，在国内市场上的表现就是通货膨胀，如今已经体现，国际汇市上的币值尚未体现，我稍候会作详解。）
　　早先的小文中，本人班门弄斧的从个人的体会简单的写了国内房地产市场发展的大概轮廓，和可以想见的一些资本炒作模式，从收入房价比，租售比，人口密度，等分析了一下泡沫的程度，最后给出了一些个人的预见和建议。
　　这次回国，通过亲身的体验，我对中国房地产的问题又多了一些直观立体的认识，比如：
　　1 人口的流动性和规模超出我原本的想象，之前因为住在人口密集经济发达的东京，所以有些自负，这次回来发现自己之前是在井里，广州等城市人口的流动性和规模在感官上判断，超过了东京。流动人口即便买不起房，也会租房，用房租支撑房价。所以之前的关于空置率导致的泡沫水平判断有偏差。因为众多的人口在劳动，很多富人在这种财富流中诞生。我的同学本科毕业已经工作五年多，硕士毕业的三年多，很多人已小有成就（主要集中在高端外企，金融口，还有合伙创业的几个领域），供房供车在相当比例的人群中压力并不大。在国内饭局相当多，高档餐厅往往爆满，很多时候还得排号，组建富裕层的人数也是相当庞大。

　　2 中国非常的大非常的复杂，分成很多的层面。比如，最开始房产主要在一线城市炒作，然后带动周边的地区，二级城市，县城，从东部到西部，一层层的扩散开去（在时间、空间上，都有一个变幻的过程）。同样高涨的房价，根据具体的地点和城市特征，其泡沫水平是不一样的。比如，我认为广州的泡沫就不严重（如果说严重，那是贫富分化严重）。我觉得还是用空置率和租金房价比来算恰当些，如此，则在我看来杭州萧山区的就比市区的泡沫严重，合肥比广州严重（空置房子多），我现在所在的小县城，100平米的房子也得三四十万，每个月的租金仅一千多，要收30年以上的租才能回本，泡沫也不小。

　　中国房地产市场的泡沫化，是权力和资本的贪婪和垄断造成的，这就涉及到了我所说的第二个基本面“超级政府”，一些地方政府也好，地产大鳄也好，银行也好，很多炒房的有钱人也好都是这个基本面的衍生。和90年代的中国股市泡沫（弱小的资本和小市民的疯狂引起，局限于一些开放城市地区）不同，房地产泡沫的产生，是“超级政府”主导的，所以周期更长，影响更深远，更波澜壮阔。所以问题解决起来，也将是一项历时长久的浩大工程。地产商中有名的大嘴巴任某，经常在公开场合说话不招人待见，本人没花过太多时间关注其发言，不过光看新闻标题就可以基本上总结其言论的主旨：“1 我就是流氓 2 我不是最大的流氓——这就是江湖，大家都身不由己。”

　　另一方面，支撑泡沫成长的，本质上来说，还是第一个基本面，“超级农民”。这里的“农民”不仅仅指户口上的划分，很多在城市辛勤的劳动者，也都算。不仅仅是房奴们，很多人可能根本这辈子就买不起房，但他们还是用劳动在为这个社会创造价值，默默地承受着房租，为有房者的阶层优越感做着注脚。
　　整个房地产的问题非常的巨大，但仍逃不出中国经济的两个基本面——无论什么力量推动，房地产的底线一方面是不能动摇“超级政府”对秩序的掌控（如国有银行的破产几乎等同于国家财政和信用的破产，这是不可忍受的），另一方面是不能超过“超级农民”的承受极限。一旦突破，这样的底线，带来的就是整个社会的危机动荡甚至暴乱。一旦接近这样的底线，则房地产市场的有力调控真正开始了。解铃还须系铃人，必须由政府（特指中央政府）下定决心开始，由其主导，房地产泡沫问题方可最终解决。

　　我们知道所谓“超级政府”和“超级农民”是同样复杂的，有很多的面，很多的政策限于当时当地的局势而发，但请允许我以“政府”为名做拟人化的叙述，这样写比较爽，也比较让人容易理解：
　　“政府”曾经把房地产当鸦片用，鸦片有很多好处，能促进地方财政收入，创造GDP，用房子敦促老百姓多拼命干活，并可使一些体制内相关的和搭上顺风车的人群富裕起来，可谓一举多得。当然鸦片也有副作用，比如剥夺底层人的幸福感，侵蚀实体经济，危害金融安全等，无奈烟瘾上来了，不好戒，所以反反复复，很多“几条”啥的，都不太管用。07年开始，因为鸦片，对实体经济受损严重，金融安全也成问题，“政府”曾想下决心戒烟，所以08年的时候房价有了一个跟头。结果美国那边先发作了，中国怕也被传染病趴下，这个时候不能戒烟，相反地还得加大剂量（鸦片也可以入药的），于是来个四万亿，跟头变成了筋斗云，房价又飞起来了。但是这只是应对国际金融危机的权宜之计，一个四万亿，把房价砸上去的同时，也把泡沫问题逼近了底线，所以这四万亿计划体出的同时，政府已经开始布局，解决房地产泡沫问题。

　　解决的根本原则就是“稳定”——房价（特别是主要城市的）不能大跌，相关企业（特别是关系国计民生的企业）不能倒闭，银行不能倒闭。。。
　　具体的一系列措施，相当的漂亮：
　　1 房产税草案实施，政府大规模兴建经济适用房和廉租房（至少高调宣传，政治上定调），这些政策虽然没有直接的去触碰原有的利益博弈各方，但基本上决定了一线城市的房价不可能继续涨了，中国房价的天花板已经敲定，接下来是如何消化原有的泡沫的问题。
　　2 炒作资金的惯性方面，“政府”没有一下子切断这些热钱的资金链和操作，而是借用在一线城市的动作，将其引入二线三线城市乃至县城。好在中国超大，当年发病的时候，先从一线城市开始，如今治病，可以先保治最关键的一线城市，让病灶发散到次要的二三线城市，这样的发散有一个过程，这样，即使最终数年后小城市的泡沫破掉，一线城市的问题可能已解决完毕，中国的基本稳定的局面不会受影响（当年海南的房地产就破过，对全国影响有限，但如果那样的情景发生在北上广就不得了）。

　　3 大搞铁公基建设，规模可谓空前。来自学者和民间的指责置疑甚至叫骂，“政府”不可能不知道，但不一定表明其愚蠢，我认为之所以宁愿挨骂，其实际上是在为房地产的萎缩做缓冲。在房地产行情高涨的时候，钢铁等建材行业自然也十分火爆，如果对房地产业有动作，则这些企业也会受到巨大冲击，很多是关系国家经济命脉的企业（如钢铁），如果在整治房地产的过程中，因为市场的骤然萎缩而倒闭，对国家来说损失是巨大的。所以必须先为这些关键企业找到出逃的后门。（很多人诟病中国的高铁，如工程质量，腐败，运营成本等。这些其实都只是“如何”修建高铁的问题，而不是是否应该修建高铁的问题，我个人觉得中国幅员广阔人口众多经济高速发展，高铁是十分必要的。高铁的巨额贷款、票价和运营成本等问题，在高速通货膨胀的过程中，将不是问题。）

　　4 最根本的政策，就是大量的印发投放人民币，通货膨胀。这个道理在我之前的文章中已经写过。工资涨了，菜价涨了，慢慢的百万级的虚高房价就不算什么了，泡沫就稀释了，银行的钱也就安全了。这个是既定政策，和国际市场，美帝阴谋，市场波动，都没有关系。就是要涨！底线就是不能超过“超级农民”承受的底线。加息和提高准备金的目的，不是为了解决CPI高涨，而是调节CPI涨的速度和节奏，应对民间的反应，和市场上的变化。关键还是掌控，印钱这匹马是跑起来了，加息和体准，只不过是缰绳，让马跑得更稳些。房地产泡沫未解决前，高铁的资金黑洞没解决前，这个大政策的方向不会变。

　　所以，本人对房地产未来走势的理解是：一线城市的房价不会大涨了，会保持平稳，顶多小降。二三线城市的房价还会在几年内热炒，不怕死的可以去玩。建材企业要在缓冲期内尽快调整好自己的产能和资金链，支柱产业国家会扶持，但是做室内装修材料啥的企业，日子会不好过。物价将长期上涨，农产品价格由于之前对农民农村的压榨还有资本的操纵，将涨幅巨大，国家给的优惠政策和补贴也会越来越多。整个过程将对中国经济的方方面面乃至国际经济造成深远的影响。