2005年中国人民财产保险股份有限公司出资17亿元购买了位于北京核心区域CBD的银泰中心整栋东塔楼，面积7.8万平方米，折合每平方米售价在2万元左右。
　　2007年9月，北京城建决定以不低于14.5亿元的价格整体出售位于北京核心区域的世华国际项目，折算下来每平方米的保底售价将在1.5万元左右。
　　这可是在万通新世界以每平方米3600美元到5000美元的天价卖出去的十多年后啊。尽管1993年底，人民币与美元的汇价在5．70人民币：1美元。但折算下来，万通新世界1993年的每平方米销售价格也达到了2万到3万元。
　　在1993年就卖出了2007年的房价，太牛了！

　　现在哪个开发商能以10年后的价格，在18个月内，把房子都卖出去？
　　这种惊人的价格，这种惊人的销售成果，直接让冯仑、老潘名扬业界。
　　他们是怎么样完成这个奇迹般的销售的呢？
　　1992年，潘石屹受命回京，创办北京万通。
　　按潘石屹的说法，“1992年，我连北京那几座大立交桥的名字都叫不上，就到处去找地。后来有人介绍块地，一看，也不错，是地铁上的一块，就拿下这块地，开始做万通新世界广场。”
　　当时老潘学习态度很好，认为自己对房地产还不在行，就邀请刚刚从香港北上京城淘金的邓智仁合作。当时北京的房地产是完全的卖方市场，根本谈不上什么市场概念，邓智仁将香港比较成熟的市场营销，策划包装手法带到新世界广场，值得庆幸的是，恰逢当时北京的写字楼市场处于一种饥渴状态，香港手法包装过的万通新世界立马在市场上引起了轰动。

　　万通新世界的写字楼卖到3600多美金一平方米，是当时市价的三倍。万通新世界广场12月底才动工，11月初就销售了百分之七八十了——当时连一方土都还没有挖呢。
　　在开售的六天内，万通几兄弟就拿到五个亿港币的回款，万通的人都晕乎了，一个个迷迷瞪瞪的。
　　老潘的回忆是：“我一看不对啊，就赶紧跟他们开会，说大家一定要有平常心，我们要能经得起失败，我们更要经得起成功。”
　　“那天晚上我们在酒店摆庆功宴，搞销售那帮小姑娘有的抓手，有的抓脚，把邓先生从楼上抬到了楼下。后来我们又去唱卡拉ＯＫ，邓先生死死抓着麦克风，一首接一首，唱得声嘶力竭，完全是疯了一样——我从来没见过这么唱歌的。那天冯仑也在，结果把冯仑喝进了医院，打完吊针，还躺了两三天，我去看他，说‘那天送你去医院……’冯仑说：‘我去过医院吗？’”

　　但是，最后的结果，可没有这个开头这样眩目多彩，或许是这个1993年的天价直接烧完了北京市场的承受力吧。
　　1995年以后，北京市商业物业开始滑坡，万通新世界商城1996年正式开业，其后经营状况一直不佳。万通开业之初定位为一家高档商场，1998年10月8日，运作了整整两年的万通新世界商场并没有给投资者带来想像中的回报，甚至失去了继续生存的能力。万通的决策层作出了一个惊人的决定————从五星级的高档商场转变成小商品批发市场，也就成了现在的万通小商品城。

　　现在的售价也没超越1993年的水平，唉，可惜当年的那些卖家啊。
　　这个案例的教训是：对开发商来说，吸收先进地区的操作手法，那是太有必要了，这可是1：3的暴利空间啊。对购买者来说，再华丽的包装，也遮盖不了高价这一致命伤啊。
　　总体看来，尽管这个项目结果不尽美妙，但如此奇迹、梦幻般的开头，已经足够奠定了冯、潘在业界的大腕地位了。
　　转载需要注明出处的
　　待续了
　　个别朋友注意文明用语啊


日期：2007-11-22　0:51:12

　　插曲
　　邓智仁的滑铁卢
　　一场玫瑰一场梦
　　在此次万通新世界奇迹中，最具光芒的人物不是潘石屹，也不是冯仑，而是来自香港的邓智仁。
　　邓智仁在北京乃至上海房地产史上，他是一个最传奇性的人物，创造出多个房产销售奇迹，可以说他曾经是潘石屹的启蒙老师，1995年仅一个万通新世界广场，他赚进将近一亿元的佣金；几年间，经他手卖出的外销房，销售额达100多亿元。
　　邓智仁创造业绩传奇当时主要依靠三板斧。这三板斧是：第一，向社会公开统一收费标准，不准员工收取佣金差价，收复失散的民心民意；第二，实行股份制，让员工持有股份，充分调动员工的积极性；第三，变革房地产广告发布方式，开整版广告先河，让房地产代理成为堂堂正正的行业。
　　从1984年到1993年，邓智仁对房地产市场的触觉一直非常敏锐，从未失手，让利达行这个12000元港币起步的小公司变成了年利润2000多万的香港地产服务业霸主。

　　玫瑰静悄悄地开
　　初到北京的邓智仁挟香港利达行之余威，以迅雷不及掩耳之势，横扫北京房地产业，颇为风光了一阵。当时邓智仁手握北京万通新世界大厦、西单国际大厦、投资广场、国宾花园等著名项目，其代理的商品房销售占北京房地产外销市场行的70％以上，可谓要风得风要雨得雨，一时之间无人能出其右。其中邓智仁在代理万通新世界广场时创下的单项租金纪录，在代理西单国际大厦时创下的销售单项记录，至今在北京无人能望其项背。

　　但，就在邓智仁攀登巅峰的同时，他也埋下了导致自己陨落的火种。
　　1992年，北京市政府赴港招商。一个叫刘常明的开发商告诉邓智仁说，他在北京有个飞达玫瑰园，劝邓智仁投资，必有赚头。
　　于是，香港利达行以其40%的股权作抵押，通过4家公司集资1亿港币，首期动用6000万港币，以投资的形式预购了北京玫瑰园20多万平方米的别墅（80套），并藉此成为该项目的销售总代理。让香港人去北京买房子，这在当时还是一个很具挑战性的项目，为此利达行动用了3000万元港币在香港做推广。在邓智仁的努力下，1992年底至1993年上半年，玫瑰园竟然卖得很火。

　　遭遇调控风暴和……
　　就在玫瑰园销售火爆的同时，发生了刘常明挪用首批购房款的丑闻，邓智仁处心积虑，步步进逼，通过一连串的股权转让最终以8000万港币冲抵债务整体收购玫瑰园的开发权。1994年初，刘常明因欠下巨额债务、心态失衡而一命归西。邓智仁当然成了一战而胜的大赢家。
　　在对北京的经商环境分析上，邓智仁和一帮具有丰富投资经验的股东、律师们却做出了幼稚的假想。他们想当然的认为，北京是首都，玫瑰园又是第一个来港招商项目，市场操作自然规范合理，而地方政府肯定会全力支持配合，协助他们这些第一批投资北京的外商排忧解难。
　　然而后来事态的发展，完全出乎邓智仁的意料。
　　邓智仁全面接手玫瑰园后突然发现，刘常明提供给他的许多批文竟多处违规：销售许可证是刘常明打通高官关节由北京市特批的，可审批文件则是昌平的地方文本而并未得到北京市政府的复核，也就是说，玫瑰园的合法地位尚有待重新确立，从此，邓智仁掉进了跑批文、走关系的漩涡中。
　　1994年，中央提出了“宏观调控，治理整顿”的经济方针，并严令停建“楼堂馆所”，像玫瑰园这样的外销别墅项目首当其冲遭遇冲击。银根紧缩导致业已开工的玫瑰园停停建建，陷入进退无度的窘境，邓智仁只好拿利达行的钱一次一次地给玫瑰园输血。期间，玫瑰园的另一家大股东又频繁发生更变，人进人出，转来转去，利达行的股份增加到了90％，玫瑰园变成了邓智仁一个人的事。

　　1994年9月，在邓智仁的奔波下，北京市土地管理局终于与利达公司正式达成土地出让协议。根据规定，土地出让年限为70年，利达公司向土管局支付土地使用权出让金每平方米300元，共计1.5亿元，到1995年底分3笔付清。
　　一面要支付源源不断的工程建设款，一面要缴清巨额土地出让金，邓智仁已经到了深陷玫瑰园而欲哭无泪的地步。但是，为了能继续运转下去，他只好走上负债经营的地步。
　　1994年底到1995年上半年，北京房地产市场进入空前低谷，市场异常萧条，豪华别墅和高档公寓更是全面滞销。玫瑰园的销售陷入停顿，而利达公司拆借的短期高息资金陆续到期，邓智仁纵有天大的本事也无力回天了。
　　到1995年秋天，利达公司已经先后向玫瑰园注资9000万元港币，那笔巨额的土地出让金也在缴纳了8100万元之后，就再也难以为继了。