三、多军说：“租价会不断上涨，为什么平均每年租金净收益率才取值2％？”这是错误的。
　　1、多军在刻舟求剑。
　　计划生育和大炒房导致20年后住房用地和住房严重过剩，这是必然的。今后，社保房可能有5000万套（包括熊市里银行坏账收回的），能住2亿人。那时需要租房的不超过这个数，租房市场就被政俯垄断了。

　　将来，政俯的管理方式是，没房子的我租房给你，赚你租金；有房子的你交房产税。收房租是政俯的生意，炒房客和政俯抢生意，没门。于是，20年后待租率可能高达70％。
　　那时的每年租金可能低于房产税，也就是说，净收益率是亏钱，是负数。要卖出，价格很低。要出租，价格很低。要长期投资，房产税很多，是亏本生意。
　　2、在实际买卖中，双方都是按照目前的情况来取值，来计算。
　　平均每年租金净收益率取值现在的就是2％。这是潘石屹说的，也是上文计算过的。这不会有很大的争议。
　　如果计算中取值是未来的租金净收益率，买卖双方就扯皮了。你卖者说：“租价会不断上涨，平均每年租金净收益率应该取值20％”。买者说：“2023年后租价会不断降价，只能取值0.2％”。在价格预测上相差100倍，如何成交？

　　日期：2011-12-30 22:22:59
　　四、2011年买入10套商品房做30+年的长期投资，没有自己居住，也没有出租，最终可能只剩下0套
　　1、因为今后人少房多，因为有“住房折旧”和更隐蔽的更具有杀伤力的“土地折旧”，在20年后，住房严重过剩，导致房龄30+年的普通区域的10套住房的就近拆迁补偿面积可能只剩下4套新房。拆迁亏掉6套。
　　2、美国的物业税率是2％-3％。中国将普遍开征而且越来越多。平均每套累计闲置20年 * 10套 * 平均每年交房产税2％ = 交税交掉4套。
　　3、10套住房 - 拆迁亏掉6套 - 交税亏掉4套 = 30+年后只剩下0套的价值。

　　4、说明长期闲置，结果是滑铁卢惨败，说明10套商品房总体呈现1000万元......600万元......400万元......200万元......的每年都在贬值的态势。一旦有人先知先觉，一旦拐头下跌，就会多杀多，就会熊市不言底。
　　如果你认为我的计算不够宽容，你就自己修正着计算，结果仍然是，买房无法保值增值。
　　日期：2011-12-30 22:26:07
　　买房真的会保值增值吗？
　　床前明月光，疑是“天掉金”。
　　举头望明月，低头思“古今”。

　　（篡改过的）
　　日期：2011-12-30 22:44:41
　　第十章第8节 “闲置起来就能赚大钱”的生意模式将逐步消亡。
　　1、闲置住房将难以赚钱，因为房产税将普遍开征而且越来越多。
　　美国物业税多，导致连小布什也只有2处房产，导致巴菲特是世界首富也只有1处房产。20年后，中国也必然如此。

　　普遍开征房产税，而且越来越多，必然导致大量闲置房涌入租房市场，导致出租房供过于求，租价下跌，进而带动房价下跌。
　　20年后，10套出租房，只能租出去3套。这3套，每年租金净收益可能只有3万元。这10套，每年需要房产税20万元。3万元 - 20万元 = 每年亏钱17万元。苦不堪言，惨不忍睹，所以不得不只留一二套自住。
　　2、闲置住房将难以赚钱，因为政策支持炒房不可能再持续20年。
　　如果正俯长期支持，房市泡沫的破裂会引爆经济泡沫破裂。
　　如果正俯长期支持，使得【囤房可赚大钱】这种生意模式大赚特赚而且永远红火，那么谁还能够热心搞制造？那么经济危机、金融危机必然如影随形，祸患无穷。

　　如果正俯长期支持炒房，两个文明建设都严重落后于胎湾，美丽帝一支持，麻烦大了去，战火纷飞都是可能的。
　　3、闲置住房将难以赚钱，因为“女大不中留”。
　　2011年，每年租金回报率才百分2，说明只有卖出获得差价才能赚大钱。银行不给超过20年房龄的住房办理抵押按揭，于是，钱多的自住刚需看不上“半老徐娘房”，钱少的自住刚需买不起需要付全款的“老古董”。炒房客难以“转嫁”出去，所以不敢接手20年房龄的住房。
　　如果20年房龄仍然留在手里，自己不愿住，难以出租，如果等待拆迁，白白浪费10年的房产税和物业费。
　　不抢先卖出，能不能等待牛市再来？目前，哪个发达国家有房牛市？没有啊。这是浩浩荡荡的世界潮流，这是国际惯例。炒房就是吸鸦片，是搬起石头砸自己的脚。逆潮流而动的国家，必然是落后就要挨打，必然是国或不国，必然是民不聊生。相信直接面对趾高气昂的美丽帝的高层，不会不知道这么浅显的道理。

　　那时可能像日本那样等待20年还是熊市，核泄露后日本东部永久熊市，你等不起。于是，许多人将迫不及待地“屈身下嫁”。
　　日期：2011-12-30 22:49:18
　　4、闲置住房将难以赚钱，因为最终有许多卖不掉。
　　近几年，每年都制造新的过剩几百万套。20年后，人少房多，非自住房闲置率可能达到60％。最终有许多卖不掉。
　　先来买的是小经理，最后来的是大蚊子。

　　5、闲置住房将难以赚钱，因为你多军有100个永远上涨的理由，可是房价已经按照200个理由上涨了，如何上涨？问题积累到一定的程度，一根稻草就压趴下了。
　　6、闲置住房将难以赚钱，因为长线投资难以“过6关”。
　　一是，有效自住刚需越来越少。
　　二是，可能发生经济滞胀，廉租房大量建造，闲置房将被房产税赶人租房市场，所以租价将越来越低。
　　三是，已经相当于6000点，熊市越来越近。
　　四是，房产税将普遍开征，而且越来越多。

　　五是，拆迁费将越来越少。
　　六是，全民炒房就如同全民炒股一样，玩到最后是一盈二平七亏钱。2007年后的房市，已是赌场。既然是赌博，肯定是十赌九输，长赌久输。
　　日期：2011-12-30 22:53:58
　　7、闲置住房将难以赚钱，因为价格与价值背离的“＜状态”已经形成。
　　大多数人不知道或不理会今后将“拆一盖一”，不知道今后将“打4折拆迁补偿”，不知道今后“拆迁补偿面积”将呈现10套......8套......4套......的不断贬值的态势，不知道住房的内在价值按照房龄呈现1000万元......800万元......500万元...的不断“住房折旧”和不断“土地折旧”的态势，于是盲目地疯狂地炒房，导致房价呈现300万元......500万元......800万元......1000万元......的不断上涨的趋势。方向错误，南辕北辙，形成价格与价值背离的“＜状态”，开口越来越大，风险越来越大。

　　所以，长期投资者，种下的龙种，收获的是跳蚤，负翁必将大量产生。
　　8、闲置住房将难以赚钱，因为物滥则廉。
　　现在闲置房越来越多，是因为好赚钱，是主动性闲置。今后闲置房越来越多，是因为人少房多而且越来越严重，是被动性闲置。
　　未来20年，闲置房将呈现0.6亿套......0.8亿套......1亿套......1.5亿套......越来越多的态势。严重供过于求必然导致房价大跌。
　　9、闲置住房将难以赚钱，因为糖倌最怕曝光。

　　一旦房产税普遍开征，谁有多少住房在闲置在电脑上就清清楚楚，就昭然若揭，所以糖倌的不义之财就难以“闲置”了。