6、股市天天在说的股票平均市盈率，其实就是【回本时间】。20+年的沪市K线图有4个大顶点，1997年1510点，1999年1756点，2001年2245点，2007年的6124点，它们分别对应的股票平均市盈率是60倍、63倍、66倍和68倍，A股从来没有在60年的市盈率（回本时间）以上停留超过两个月。这是股民的4次滑铁卢惨败。有的老股民屡战屡败，屡买屡套，原因在于忽视市盈率60年的含义，买房出租，每年净收益率2％，还不如毫无风险地按【回本时间】（本息比）18年存在银行。（备注，股市惨不忍睹，此刻上证指数是2180点）

　　7.房市的【售租比】不是【出租回本时间】，因为它的租金取值不是净盈利。【税费后售租比】才是【出租回本时间】，因为它的取值是扣除必要税费后的出租净盈利。
　　大家说，连幼儿园的、文盲老太太都会计算的回本时间，小学是不是应该通知大家回去补考。
　　日期：2011-12-30 11:20:16
　　第八章第2节 计算【出租回本时间】才能看到，房价风险已经大于股市6000点。
　　1、【税费后售租比】= 包括装修的市场总“售”价 / 税费后的年“租”金净盈利 = 【出租回本时间】。

　　2、住房的基本属性是居住，租房市场不是投机市场，房租基本反映了住房的使用价值和正常的供需关系，研究售租比可以得知合理房价是多少。但是，售租比没有扣除税费，这个指标含有许多水分，准确度大打折扣。计算【出租回本时间】（税费后的售租比），才能更准确地得知合理房价是多少。
　　3、因为银行储蓄、理财产品、基金、股市、实业的【回本时间】都是有扣除税费，以【出租回本时间】（税费后的售租比）才能与之作比较，从而在相互比较的基础上做出较为正确的投资理财选择。可是，几乎所有的人都不计算“税费后的售租比”，头脑里根本就没有【出租回本时间】的概念。于是，出现了房市一大怪，都不知道【回本时间】，研究生不如文盲老太太。

　　4、【出租回本时间】的计算。
　　二线的某市的二等地段的90平米的住房的每年租金毛收入4.2万元 - 平均每年用于再装修、家具家电的更新、闲置减收、被赖帐、中介费等费用0.6万元 = “税费后每年平均租金净收益”为每年3.6万元。
　　90平米 × 2万元 +简单装修6万元 = 总房价186万元 / “税费后每年平均租金净收益”3.6万元 = 【出租回本时间】为52年。
　　5、【售租比】的计算。
　　总房价186万元 / “出租毛收益”4.2万元 = 售租比是44年。

　　6、计算目前的【出租回本时间】即【税费后的售租比】，得知是52年。计算目前的【售租比】，得知是44年。
　　说明【售租比】是马大哈指标，风险程度被它隐瞒了8年。说明国际标准的【售租比】是误人子弟的指标。
　　7、国际标准的【售租比】是国际公认，大家都在运用它，所以要研究它。但是，细心的前瞻性的研究，对自己负责的研究，应该同时研究【出租回本时间】。以便及早买入，提前卖出。
　　日期：2011-12-30 11:22:07
　　8、目前合理的【出租回本时间】是多少？
　　存入银行100万元 / 五年期的利息5.5万元 = 本息比18年。

　　理性地说，住房【出租回本时间】和股票的市盈率，应该以银行存款的本息比18年为参照物。也就是说，18年是一个价值中枢，包括房市股市的各种投资，应该围绕18年上下波动。
　　也就是说，目前合理的股票市盈率是18年，目前合理的【出租回本时间】是18年。
　　9、【出租回本时间】52年 / 合理值18年 = 目前【出租回本时间】是合理值的2.9倍。疯狂程度一目了然。如果只知道售租比，你就是被蒙在鼓里，一头雾水。
　　10、【出租回本时间】52年，相当于股票市盈率52年。股票市盈率52年相当于上证指数5000点。
　　其实，【出租回本时间】52年比股票市盈率52年的风险大。因为许多人买房是7成按揭，如果房价下跌50％，2007年以后买房的会有30％沦为负翁。最可怕的是，你在下跌30％以后，你的钱就已经全部亏掉了，剩下的价值全部是银行的，你要止损，却无权卖出。
　　2008年股票下跌到1664点，基本上没有负翁，而且在后来的牛市里，仍然有许多人解套，甚至赚钱。说明这么高的【出租回本时间】，买房不是投资，是投机，是赌博，而且“赌得很大”（巴菲特的评价）。以这个价格买房，买家没有利润空间，难以赚到房价上涨的差价。
　　于是，可以说，目前的房价的风险大于股市6000点。

　　11、正俯胆敢闯入“规律帝”的管辖内，“美丽帝”会配合“规律帝”把中国搞得屁滚尿流。如果怎么折腾都稳坐泰山，如果房价怎么上涨都平安无事，如果现在不是相当于股市6000点而是2000点，为什么正俯天天像小牧童那样大喊狼来了，为什么总在手忙脚乱地搞房地产调控？难道瑥是天天一张报纸一杯茶，吃饱撑的？
　　当然，指标计算后，理论还需要联系实际，因地制宜、因时制宜地作出修正。
　　日期：2011-12-30 11:25:16
　　如果现在不是相当于股市6000点而是2000点，为什么正俯天天像小牧童那样大喊狼来了，为什么总在手忙脚乱地搞房地产调控？难道瑥是天天一张报纸一杯茶，吃饱撑的？
　　日期：2011-12-30 11:27:59

　　第八章第3节炒房客在计算“售租比”的时候，时空概念混乱，导致计算结果全部“考0分”。
　　1、禹晋永老板的故事。
　　2011年11月，房市多军禹晋永老板叫嚣：“你们唱空，有本事就打5折卖给我”。如果这个推理符合逻辑，那么，空军可以说：“唱多房价的人，应该马上以3倍的价格，买走我的房子。”
　　2、一斤猪肉掏钱100元的故事。
　　王二到菜市场去买猪肉，张屠夫切了一斤，开玩笑说，10年后猪肉会到达100元，王二傻乎乎地支付了100元，拿着猪肉兴高采烈地回家了。王二，真的很二。这个王二有1亿人。

　　3、日本炒房客小渡边买房的故事。
　　小渡边是名牌大学计算机专业毕业的高材生。他在计算“售租比”的时候，总是时空概念混乱，天天说：“目前售租比高，不要紧，将来就不高了。”
　　来到售楼处，他计算出房价收入比是20年，售租比是50年，他犹豫了一下，因为他清楚地知道，指标已经高于国际标准的好几倍了。可是，第二天他对老婆说：“买吧。土地只涨不跌，房租只涨不跌，货币永远通胀，只要过几年，就会看到房价收入比6年，售租比20年。”结果，熊市里套牢20年，至今仍然亏大钱。
　　他为什么亏钱了？他与那个一斤猪肉掏钱100元的王二是一样的，今天买肉，却支付10年后的价格。
　　3、说明指标计算的取值应该是今天，不能是"未来"。
　　因为未来的售租比可能是100年，也可能是10年，是捉摸不定的，是无法准确预测的，是买卖双方无法意见一致的。

　　4、时空概念混乱，导致炒房客所有的计算结果都是错误的，包括售租比、出租回本时间、房价收入比等。这些都是＋－×÷的简单计算，却全部错了。所以我调侃地说，小学通知大家回去补考。
　　5、在利益集团的忽悠下，整个房市都犯下“王二的错误”，于是理智的人反而是大傻瓜。
　　日期：2011-12-30 11:42:27
　　第八章第4节批驳“我买房的时候售租比高，但将来就不高了”的错误认识。
　　上一节已经分析过，进一步批驳之。
　　一、、房价和租价背离的情况。

　　1、房价跌而租价涨的背离情况难以出现。
　　2、房价涨而租价跌的背离情况也难以出现。
　　二、房价和租价齐涨的情况。
　　1、李四买房后售租比必然越来越大
　　2011年9月，李四以【税费后的售租比】52年的价格买入住房。他指望的是，房价会不断上涨，从而自己这套住房的【税费后的售租比】最终会下降到18年。这种想法是错误的，因为：